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购房须知∣为你深入分析究竟深圳小产权房能买吗

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发表时间:2018-10-12 17:25作者:深圳房哥来源:深圳焦点小产权房网
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在深圳这个有着两千万人口的国际大都市,大部分的人都是为了各自的梦想从全国各地来到这里打拼。独在异乡为异客,背井离乡漂泊在外的不安定感时刻都伴随着这些离家千里的深漂门。在这个自己付出青春呵血汗的城市拥有一个可以栖身的地方,是多少人的梦想。但是,深圳虽好,但是房价之高却让人望而兴叹。深圳的房子在高房价下越来越成为奢侈的梦想,大部分穷尽一生之力和三代人的积蓄,也未必能够买得起。于是,小产权房就成为了很多人的唯一的选择。深圳是个特殊的城市。在深圳,有一半的房子都是小产权房。相对于大产权的商品房,这些没有房本的小产权房的价格就低廉了很多。一般情况下,深圳小产权房价格只有同地段商品房价格的四分之一,即便是那些规模、品质一点不亚于商品房的深圳村委统建楼价格,一半也不到同等地段商品房的二分之一。

小产权房因为价格低廉而成为很多买不起商品房的深圳打工族的选择。但是,隐隐的不安仍然会萦绕在很多已经买了小产权房的人和准备买小产权房的人的心里。毕竟,小产权房没有经过正规的报批报建,没有房产证,万一遇到拆迁,会钱房两空吗?很多此类的安全性的疑惑都在困惑着买小产权房的人们。那么,到底深圳小产权房能买吗?关于买小产权房的一些疑问,深圳焦点小产权房网针对一些比较常见的问题做一些简单回答。

小产权房是什么

一、小产权房是什么,小产权房怎么交易?

答:建设用地的性质不是国有土地,而是集体土地,没有经过正规的报批报建,建设和销售的过程中没有取得国有土地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证,不能办理独立红本的房子统称小产权房,其中包括村民自建农民房,集资房,村委统建房,军产房以及集体大红本工业用地,商用用地上的建筑等。

二、小产权房有没有法律保障?小产权房买卖合同有没有法律效力?

答:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。小产权房买卖就像我们做生意一样,买卖公平,愿买愿卖,白纸黑字签订合同。另外,买小产权房时签订的合同,一般不是房屋买卖合同,而是合作建房协议。甲方做为卖房在合作建房合同中的身份是出地方,乙方作为买方在合同中的身份是出资方。小产权房买卖合同如果严格按照法律并不符合法律的规定。但是在现实中,很多情况下是被默认的。在深圳的很多旧改拆迁补偿案例中,小产权房业主登记旧改需要的文件就是购房收据、合作建房协议和律师见证书。所以,小产权房屋买卖协议仍然非常重要。

三、如果小产权房拆迁会得到补偿吗?

目前正在进行大规模的城市更新,旧改项目很多,尤其是龙华、宝安有很多旧改项目。在旧改的过程中,很多社区的小产权房已经越来越少。旧改改什么?就是通过拆迁各种形式的基础设施比较差的小产权房,将小产权房换成商品房。深圳如此多的旧改项目,拆了这么多小产权房。假如真的拆迁没有赔偿换做你是业主你会怎么办?深圳绝大部分买小产权房的人都是没什么钱的人!辛辛苦苦打拼一辈子的钱打水漂了。你会甘心吗?假如真的拆迁不赔偿小产权房业主不会闹事吗?旧改都是由开发商主导的,对于开发商来说,快速推进项目进展,加快资金的流动对于企业的利润至关重要。因此,旧改要的是快速、平稳推动旧改项目!越多业主登记意愿征集,旧改速度则越快!现在旧改第一步就是意愿征集,小产权房业主拿着自己的小产权房屋买卖协议、律师见证书和购房时的缴款收据,带上自己的身份证,本人亲自去旧改办公室签意愿征集协议。赔偿都是会赔偿到每人小产权房业主手里。不用担心只赔给原房东或者原村民,房子他已经卖给你了,就算是签70年使用权,只要年限没有到你都有权利得到赔偿!

四、小产权房会不会因为一房多卖而出现小产权房买卖纠纷纠纷?

答:在早期的时候,因为制度的不完善,商品房也曾出现过一房多卖的情况。深圳小产权房经过多年的发展,已经形成了一个成熟的交易体制。在深圳小产权房买卖中,之所以引入律师见证,除了保证买卖的公平,也是为了防止出现一房多卖。在签订小产权房屋买卖协议的时候,律师会替你核实房源,因为每一套房源的出售,都要经过律师的见证,律师事务所有该楼盘完整的成交资料。所以,一手小产权房根本不存在这个问题!再说,整栋或者整个小区都是开发商的,一个楼盘上千万甚至上亿销售金额,开发商没有必要为了一套房子多卖几个人把自己整个楼盘名声搞坏掉。一旦出现纠纷而引来政府的介入,必然引起重大损失,对开发商来说风险极大得不偿失!

   对于二手小产权房来说,这个风险是存在的,但是发生的概率也非常小。深圳焦点小产权房网从事深圳小产权房买卖多年,几乎没有经历过这样的事情。但是,既然可能性不能排除,那么怎么避免发生二手房一房多卖呢?建议找个中间担保比如物业管理公司或者楼盘开发商,买家把钱汇给担保账户,等合同过完户没问题了再由担保的汇款给卖家!切记不要私下与业主交易,除非你对卖家知根知底!

五、哪一种小产权房安全性更好更有保障?

答:不管是独栋农民房,还是深圳村委统建楼,也不管有没有小区,从本质上来说都是小产权房,因此安全性都是一样的。人们之所以喜欢找大型小区或者村委统建房,是因为大型的楼盘业主众多,拆迁成本更高,拆迁几率相对较小。一旦遇到旧改,和开发商谈补偿条件的时候人多力量大。深圳焦点小产权房网认为,想买小产权房的朋友尽量买那些已经有很多业主入住的小产权房楼盘。从经验看,有人住在里面的房源基本都安全。有关部门对小产权房的清理,主要针对的是就是那些在建或者刚刚建好还没有入住的楼盘。

六、绿本是不是小产权房的房产证?是不是有绿本的房源要好一些?

答:绿本并不是小产权房的房产证,现在绿本并没有法律效力。深圳焦点小产房网在《购房须知∣绿本是深圳小产权房的房产证吗》一文中对绿本的来源和性质做了完整的介绍。因此,觉得有绿本更安全完全没有依据。刚刚已经说过了,本质上来说都是小产权房,真正的绿本是国土局颁发的,早在2009年的时候国土局就停止颁发了,已经发过的也过不了户。现在市面上的绿本房都是开发商自己做的,至于村委盖章都是花钱买的,羊毛出在羊身上盖章费用已经加在房价里面了。

七、买小产权房需要什么条件吗?会不占用购房名额?

答:买小产权房是民间交易,不用再房管部门备案,购房名额是针对商品房的,与小产权房无关。所以,买小产权房是不占用购房名额的。买小产权房也不需要什么条件,不限购不限贷,只要你想买,也只要有钱就可以买!

八、买小产权房时可以按揭贷款分期付款吗?

答:现在深圳和东莞小产权房一手房都可以按揭。东莞有的是银行提供的按揭,有的是开发商提供的分期,并且利率都非常低,东莞有的小产权房楼盘按揭利率低至2.75厘,比商品房按揭还低了很多。深圳小产权房按揭大多是走金融公司的渠道,利率相对较高。至于首付,大多数是首付五成,分期五年左右。也有部分楼盘首付低至一成或者三成,按揭按揭长达八年的。但是二手小产权房交易一般都是一次性付款,个别业主愿意给分期也有,这个也和原业主谈付款条件。

九、深圳小产权房价格为什么越来越贵了?

答:物以稀为贵。深圳土地资源稀缺,2013年以后,深圳加大了对小产权房建设的限制,不允许兴建任何小产权房,并且执行非常严厉,所以,自2103年以后,深圳小产权房存量没有任何增加,目前在售的深圳小产权房都是2013年之前建成的。经过这么多年的消化,可售的深圳小产权房已经越来越少了。另外,这些年来深圳商品房价格暴涨,目前深圳平均房价超过5万元/㎡,南山区的价格已经高到10万元/。商品房价格的上涨也带动了深圳小产权房价格的上涨。另外,深圳严格的限购政策,也将很多有能力买房却没资格买房的投资者排除在商品房之外,这部分投资者也被迫来买小产权房,导致小产权房需求增大,也拉高了深圳小产权房价格。

小产权房能买吗





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小产权房买卖合同范本
合作建房协议书【范本】.doc
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