扒一扒各种形式的深圳小产权房

当笔者初来深圳的时候，已经在内地的一个省会城市从事了十余年的房地产策划工作，并且供职的公司是一家在美国上市的大型房地产公司。后来因为发展遇到瓶颈，就决定来深圳闯一闯。来深圳之后，曾去过几家公司面试，都因为没有深圳本地操盘经验而被拒或者需要接受外派到其他内地城市去工作。理由是我对深圳房地产市场的复杂性缺乏基本的认识。后来机缘巧合，我从事了一个完全崭新的行业，开始了小产权房的代理销售工作。在这个过程中，我才逐渐理解了我当初为什么被认为对深圳房地产市场缺乏基本的认识。

在内地城市中，房地产市场基本上就是商品房，可以是住宅，可以是写字楼，也可以是购物中心。但是都是商品房，只是其用途和业态不同而已。即便是有小产权房，也只是郊区偏远地段零星的几个小规模的楼盘，根本难以引起我们这些房地产正规军的注意。但是深圳的房地产市场的复杂性，的确是远远超过了我的正常认知。和其他城市商品房是绝对主流不一样，在深圳，小产权房竟然可以和商品房分庭抗礼，占据了深圳房地产市场的半壁河山！而且，同样是小产权房，其性质种类也是五花八门，有农民房、村委统建房、大红本的小产权房、军产房、拆迁安置房等各种各样的小产权房。

在本文中，就让我们就来扒一扒深圳市房地产市场上比较典型的几种不同的小产权房屋类型。

我们都知道，常规的产权房，也就是目前市场上正规出售、完成交易的商品房，都是五证齐全（五证包括：《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》)，产权证由政府部门统一颁发，并且能够正常进行二次交易的。正常的商品房，业主可以对房屋行使占有、使用、收益和处分四项完整的权利，抵押、转卖等权利，并且受法律保护，如果遇到拆迁，也可以按照法律的规定得到拆迁补偿。

除商品房外，其他性质的产权房基本都不能拥有完整的产权，市场上比较常见的主要是以下三种：

1.拆迁安置房

深圳目前有多个拆迁安置房楼盘在售。这些拆迁安置房虽然位置比较偏远，但是规模大，有正规的手续，看起来完全不亚于正规的商品房，并且拆迁安置房一般都承诺五年后可以办理红本房产证。因为这些看起来比较诱人的条件，拆迁房的价格在各种形式的小产权房中是价格最高的，高于一般的村委统建楼，但是与商品房相比，价格又几乎只有商品房价格的一半。在拆迁安置房中，因土地性质不同而分为三种类型：

看到上面我们似乎吃了一个定心丸，拆迁安置房看起来是非常安全的，那不是购买之前了解土地性质，按程序办好就可以正常拿证了？是，也不是。因为——“程序简明，风险难控”。我们先看下安置房的定义，构成安置房必须符合这几个要素

（1）安置房的主导单位是政府。

（2）安置的原因是因城市道路或公共建设项目拆迁。

（3）安置的对象仅限被拆迁的住户。

要同时满足这3个条件，才能认定为真正的拆迁安置房。因为拆迁安置房的特殊性，在没有取得房产证之前：拆迁安置房安置对象只能是被拆迁住户本人，且在取得所有权的一定期限内，不能更名或转让。取证以后，如果该房产没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别。但市场上很多拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子，常常伴随着一些难以把控的风险：

比如。很多拆迁户未取得房产证，或者在限制交易时间内进行买卖，是无法及时办理房屋产权过户手续的，还可能存在房不对本、一房多卖等交易风险。还有，由于安置房对象特殊，即使满足正常交易条件，在签订买卖合同的时候，拆迁安置协议内的全部被拆迁人也要出具书面材料，表示他们全体知情并且同意转让，这时买卖合同才能成立。在深圳目前在售的这些拆迁安置房，签合同的时候往往是和拆迁户签订私下的协议，在协议中拆迁户虽然承诺将来符合条件时会配合过户，并且中担保人作保，但是不确定性仍然较大。

此外，如果拆迁安置房的土地仍然是棘突土地，那么，集体土地性质上的安置房还有更长的路要走，因为:

集体土地上的拆迁安置房想要上市交易，需通过：经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有划拨土地；

而国有划拨土地转变为国有出让土地的，经批准后按规定补办出让手续并补缴土地出让价款，在两次转变后，在集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

一旦涉及群体表决，那就是无穷无尽的工程了，毕竟人家村民即使不补交出让金也可以长久居住。当然，也有些城市安置房在建设之初就已经进行过土地变性，走正常商品房程序，但这样的少之又少。所以，拆迁安置房虽然看起来条件比较诱人，如果将来能够成功过户办理房产证，那投资价值更是不可限量。但是，拆迁安置房的回报看似很大，但是高回报也意味着较大的风险。

2.深圳小产权房

深圳小产权房是深圳楼市的两支主力了。据权威统计，截至2016年底，深圳小产权存量建筑面积高达4.05亿㎡，几乎占全市总建筑量的一半，一般分为三大类：住宅类、产业类、公建配套类，其中住宅类占总违建面积高达40%。目前深圳的发展面临着土地短缺的问题，而无序开发的大量小产权房严重挤压了深圳的发展空间，不利于对土地的统一规划使用。但是深圳市小产权房的问题已经有几十年的历史，一朝一夕之间解决这个问题绝非易事。为了逐步解决这个问题，也为了探索解决深圳小产权房问题的道路，深圳市于2018年9月17日通过了关于处理产业类和公共配套类两类历史违建的处理办法，自10月10日起施行。整个处理办法通俗的讲就是对于深圳市产业和办公类小产权房，可以通过全额补缴或者减半补缴土地出让金的方式，将其性质转为商品房性质，具体来说，对于：

产业类——生产经营性的厂房，只需补缴50%的市场评估地价，就能转为商品房；商业类办公写字楼，补缴全额地价，也能转。

公建配套类——仅能确认为非商品性质。

但是，因为住宅类小产权房涉及的人群和利益攸关方特别多，这次小产权房最新政策只字未提住宅类小产权房，后期是否转正各有说法，我们暂且分析一下现在的情况。

住宅类小产权房，主要分为这三大类：

一是个人建的农民楼，也就是俗称的农民房；

二是村集体组织建的统建楼，也就俗称的深圳村委统建楼；

三是外来开发商购买村集体用地，无合法手续建的出售楼。

在深圳，还有多种其他性质的小产权房。比如军产房。笔者在十多年的房地产营销生涯中考察过多个城市的房地产市场，在其他城市也并没有见过如深圳这样，有这么多的军产房在市场上出售的。深圳的军产房大多是开发商通过一定途径，从军队得到军事用地的开发权，在军事用地上开发建设住宅。在军改之前，一些军产房还能办理军产证。军改之后，国家收紧了对军产房的管理，目前这些开发商建设而不是军队后勤部门建设的军产房，已经不能办理军产证。但是，军产房的安全性还是相对较高。因为军产房的土地是军队所有，并不在地方政府的管辖之下。所以，深圳军产房的价格要高于一般的小产权房，比深圳村委统建楼略高。

在深圳还有一种大红本的小产权房。这种小产权房子的土地是国有土地，有商品房五证中的四证，只是没有商品房销售许可证，因为补鞥办理分户的房本，所以一般也被当做小产权房出售。这些大红本的小产权房，起土地往往是规划为工业用地或者商业用地，原本用于建设工业园、写字楼等产办类的建筑。但是开发商在没有办理土地性质变更的情况下，为了得到更大的利益，私自改变用地，将其开发成住宅出售。这种小产权房子往往规模比较大，建设水准也类似正规的商品房。起销售价格一般高于一般的小产权房，但是远低于商品房，价格一般为商品房价格一半以下深圳三分之一。

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