揭秘深圳村委统建楼的开发运作模式

在深圳发展的过程中，尤其是在土地全面国有化的过程中，深圳的基层集体组织为了保护本村的利益，在村民们为了建房保地而大建小产权房的同时，也以村集体为主，开发了大量的村委统建楼。这些村委统建楼除了分给本村居民，也大量对外出售。在深圳，尤其是原关外地区，几乎每个村都有自己的村委统建楼。这些统建房规模大、建设水准完全不亚于一般的商品房。

对于有意购买深圳小产权房的人来说，深圳村委统建楼是是毫无争议的首选。除了统建房和商品房的居住体验几乎毫无差别，深圳村委统建楼的安全性是大家一致认可的。而购买小产权房的安全性是大家最关注的的问题。深圳村委统建楼介于拆迁安置房和一般的小产权房之间，在目前的条件下，既不能转正，但是也不会随时被拆迁，还能满足正常居住功能。对于以自住为目的的购房者，深圳村委统建楼几乎能满足所有的需求。那么，深圳村委统建楼是怎么开发建设的呢？统建房是什么样的开发运作流程？

深圳和其他城市不同，深圳全市的土地已经全部转为国有土地。但是为了照顾原住民的利益，这些名义上已经国有化的土地，其使用权仍然由村集体支配，用于开发深圳村委统建楼的土地，往往在规划上已经被定位为商住用地。因为产业用地的土地权利人只能是农村集体经济组织，用于建设商业类房产发展产业，不能直接建设住宅进行销售。深圳村委统建楼的运作模式一般是这样的：

一般是由投资商与村委达成协议，通过租赁集体土地70年使用权对地块进行投资开发。投资商取得土地使用权后，经规划设计、报建、施工，将使用权销售给购房者。作为回报，投资商通过支付土地租金或收益分成给返给村委。其利益关系链如下图所示。

根据上图我们可以看到，土地完全使用权仍归村委所有，投资商没有取得，所以购房者购买此类项目所签署的《合同》并非购房合同，而是一份合作建房合同。

《合作建房合同》规定：购房者出钱与投资商共同建房，享有房屋使用权。70年的土地使用权到期后，土地仍然会回归到全体村民所有，购房者就不能继续享有它的土地使用权。但是这一条面临着较大的不确定性。因为在深圳，这些土地的所有权已经属于国家，只是暂时仍有村集体支配。并且深圳已经在逐步探索小产权房转正的路径。70年是一个漫长的时间，70年后的政策谁能预测呢？按照目前的政策动向，说不定要不了70年，很多符合条件的统建房已经转为商品房了呢。

也有部分深圳村委统建楼是有村委直接开发的。因为深圳还有一个比较特殊的地方，就是深圳每一个村都有一个村委股份公司，所有村民作为股东。村委股份公司作为集体经济组织，受权经营本村的所有资产。村委股份公司既然作为一个经过合法注册的企业，也就有资格独自从事商业活动，所以，也有部分村委统建楼是由村委股份公司作为业主单位直接开发建设的。

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