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商品房可以自动续期了,小产权房能自动续期吗?
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发表时间:2018-08-28 02:10作者:深圳房哥来源:深圳焦点小产权房网
文章附图

   内容提要刚提交审议的民法典物权编规定,商品房土地使用年限届满后将自动续期。那么,小产权房的土地使用年限届满到期后该怎么办呢?深圳焦点小产权房网认为,最大的可能性是,小产权房将最终实现合法化,然后将按照物权法的规定得以自动续期。


由于我国独特的土地制度,我们花了一生甚至两三代人的毕生积蓄购买的商品房只有70年的使用权。按照字面的理解,实际你购买的房子并不是你自己的,因为房子赖以存在的土地只有70年的使用权,一旦70年的使用权期限届满,国家万一收回了土地,你的房子岂不是成了空中楼阁?皮之不存,毛将焉附?没有了土地使用权,房子也就在事实上也就无法存在了。所以我们常说,我们所谓的购买商品房,只不过是一次性交了70年租金而已。70年我们的房子还是不是我们的?这个问题可能大家都很忧虑,都很关心。随着早期拍卖的土地使用权即将届满,解决这个问题已经是迫在眉睫了。

2018827日,《民法典各分编(草案)》终于提请全国人大常委会会议审议。其中物权编草案对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。按照草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,将自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。虽然按惯例法律只是原则性的规定,具体的事实还要依靠行政法规规定。但是住宅建设用地试用期届满将自动续期这一点是可以肯定的了。差别只是这么续期,续期到底是不是需要续费。虽然规定了可以减免,但是缴费续期的可能性更大些。那么,商品房可以到期自动续期了,小产房怎么办呢?

小产权房本来就没有经过正规的土地招拍挂程序,本来是没有70年使用权限制的。目前深圳小产权房市场上的小产权房土地使用期限有以下几种。第一种是比照商品房,规定了使用权70年的。第二种是在村民自有宅基地上建设的,有的规定了70年使用权,有的是永久产权。第三种是一些虽然有合法土地,但是土地用途是工业、商业用途而不是商住用途的,这种小产权房的土地使用权有30年的、有40年的、也有50年的。那么这些小产权房的土地使用权到期了怎么办呢?

对于深圳小产权房土地使用权到期怎么办的问题,虽然民法典或者物权法没有规定,但是也必将又解决的途径。深圳焦点小产权房网认为,有以下几种可能性

第一.深圳小产权房将在土地使用权到期之前,会通过合法的途径合法化,最终得以按照民法典的规定,以商品房的方式,通过续交土地使用金的方式得以自动续期,这是可能性最大的一种方式。因为727日,深圳已经发布了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》,规定产办类小产权房可以通过补缴土地出让金的方式合法转正。这是一个试点,一旦试点经验成熟,住宅类的深圳小产权房也很有可能通过这个办法实现合法化。

第二,如果小产权放转正之路曲折坎坷,到数十年之后合同规定产权年限到期时仍然没有合法的解决办法,那个时候很可能仍然会按照购买时的办法,比照商品房的办法,通过民间自发的方式自动实现续期。

第三,最后的一种方式,虽然可能性不大,但是按照目前条件下的推测,也有可能会实现。深圳小产权房的历史不长,大规模兴起也就是最近十来年的事,因此距离土地使用权到期还有最少50年的时间。50年是一个漫长的时间,可以天翻地覆,也可以沧海桑田。到那个时候,房子的出卖者和购买者可能都已经不在人世,政策环境和各种制度也可能与现在完全不同。最后可能会出现什么也不用做,小产权房子的继承者可以作为祖产一直居住下去。

所以,民法典虽然规定了商品房的土地使用权将自动续期,单是小产权房却不在民法典的适用范畴之内。小产房只能在大的政策环境下逐步找到自己的未来。当然,通过小产权房政策的改变,最终实现小产权房合法转正,然后以商品房的身份适用于民法典关于自动续期的规定得以自动续期,这是最有可能的一种方式。




小产权房买卖合同范本
合作建房协议书【范本】.doc
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